Unwirksame Mietpreisbremse Kein Schadenersatz für Mieter

Stand: 28.01.2021 14:17 Uhr

Die Mietpreisbremse soll vor Wucher schützen. Doch einige Länder machten Fehler, damit war die Preisbremse unwirksam. Der BGH entschied nun: Die Mieter haben keinen Anspruch auf Schadenersatz.

Von Claudia Kornmeier, ARD-Rechtsredaktion

Ab 2015 konnten die Bundesländer für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt eine Mietpreisbremse ziehen. In einigen Fällen geschah das aber so fehlerhaft, dass Gerichte die Mietpreisbremsen für unwirksam erklärten. Auf den Kosten bleiben nun die Mieter sitzen. Sie haben keinen Anspruch auf Schadensersatz gegenüber ihrem jeweiligen Bundesland, entschied der Bundesgerichtshof in einem Pilotverfahren aus Hessen. Einen solchen Anspruch würden die gesetzlichen Vorschriften nicht hergeben.

Großstädte: oft angespannter Wohnungsmarkt

In "Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt" darf die Miete für eine Wohnung in der Regel nicht mehr als zehn Prozent über der "ortsüblichen Vergleichsmiete" liegen. Welche Gebiete das sind, müssen die Landesregierungen - also die Bundesländer - per Rechtsverordnung für fünf Jahre festlegen.

Ein Wohnungsmarkt ist dem Gesetz zufolge "angespannt", wenn die "ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen (...) zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist". Das Bundesgesetz gibt dafür klare Kriterien vor. Die meisten Bundesländer haben in der Folgezeit entsprechende Verordnungen erlassen. Insbesondere in größeren Städten sollten die Mieten gebremst werden.

Länder verpassten Begründungen

Nach dem Gesetz müssen diese Verordnungen aber begründet werden. Das ist ungewöhnlich. Und so haben es einige Landesregierungen verpasst, ordnungsgemäße Begründungen mitzuliefern. In Hessen etwa hatte man zwei Jahre später lediglich den "Entwurf" einer Begründung veröffentlicht und das auch nur auf der Internetseite des zuständigen Ministeriums, nicht im offiziellen Verordnungsblatt. Das aber reicht nicht aus, entschied der Bundesgerichtshof 2019. Die Folge: Mieterinnen und Mieter konnten sich nicht auf die Mietpreisbremse berufen, die ihnen eigentlich niedrigere Mieten garantieren sollten. Sie mussten stattdessen im Zweifel höhere Mieten zahlen.

Kein Anspruch auf Entschädigung

Daraus folgt nun aber kein Anspruch auf Schadensersatz für Mieter. Nach dem Gesetz haben Geschädigte einen solchen Anspruch, wenn ein Beamter vorsätzlich oder fahrlässig eine Amtspflicht verletzt und diese Amtspflicht zumindest auch den Zweck hat, den Geschädigten zu schützen. Es müsse eine besondere Beziehung zwischen der verletzten Amtspflicht und dem Geschädigten bestehen, so der Bundesgerichtshof. Das sei bei der Mietpreisbremse aber nicht der Fall. Sie betreffe "angesichts ihres weiten räumlichen und persönlichen Geltungsbereichs nicht einzeln identifizierbare Mieter", sondern einen "unüberschaubar großen und nicht individuell begrenzten Personenkreis".

Mieterinnen und Mieter können sich auch nicht erfolgreich darauf berufen, dass sie auf die Wirksamkeit der Mietpreisbremse vertraut hätten. Einen allgemeinen Anspruch auf eine angemessene Entschädigung wegen "enttäuschten Vertrauens" gebe es nicht, so die Karlsruher Richter. Ein Anspruch auf Schadenersatz könne auch nicht mit einem Eingriff in Grundrechte begründet werden. Denn das würde die Staatshaftung "erheblich" ausdehnen - das aber könne nur der Gesetzgeber, nicht die Gerichte.

Mieterbund: "Unfaires" Urteil

Der Präsident des Deutschen Mieterbunds, Lukas Siebenkotten, bezeichnete das Urteil als "unfair" für "alle Mieterinnen und Mieter, die sich auf die gewissenhafte Arbeit der staatlichen Organe verlassen haben". Es wäre nur gerecht gewesen, den Mietern eine Entschädigung zuzugestehen. Diese Chance habe der Bundesgerichtshof "leider vertan".

Az. III ZR 25/20

BGH: Kein Schadenersatz wegen ungültiger Mietpreisbremsen
Klaus Hempel, SWR
28.01.2021 17:18 Uhr

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Über dieses Thema berichtete NDR Info am 28. Januar 2021 um 15:41 Uhr.

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